El Tribunal Supremo español lo dejó bastante claro en noviembre de 2017: referenciar una hipoteca al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) no es una práctica abusiva. Esta decisión fue llevada al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para conseguir un fallo favorable a los consumidores afectados, pero hasta que esta institución se pronuncie, parece que será difícil deshacerse del IRPH Entidades por la vía judicial. Aun así, es posible suprimir este índice de otras maneras sin necesidad de presentar una denuncia ante los juzgados. A continuación se explica cómo.
La novación es la opción más barata para eliminar el IRPH de la hipoteca
Tener contratada una hipoteca ligada al IRPH Entidades no es conveniente, ya que se paga, de media, unos 1.100 euros más al año que si el préstamo está referenciado al euríbor. Por ello, no es extraño que los afectados por esta tasa quieran deshacerse de ella cuanto antes, algo que pueden conseguir si negocian su supresión con la propia entidad prestamista.
En términos técnicos, a esta operación se la denomina novación de hipoteca y consiste en elaborar una nueva escritura en la que se detallen las modificaciones de las cláusulas que interese cambiar; en este caso la correspondiente al interés aplicado. De este modo, es posible eliminar el índice IRPH y sustituirlo por el euríbor o por un tipo fijo.
Pero para llevarlo a cabo es imprescindible contar con el visto bueno del banco, que puede que se niegue a realizar la novación o que pida algo a cambio (como incorporar comisiones, por ejemplo). Además, esta operación tiene un coste: hay que pagar la posible comisión por novación (entre el 0,1 % y el 1 %, por lo general), los aranceles notariales y registrales correspondientes y los honorarios de la agencia gestora (entre 100 y 400 euros).
También se puede suprimir el IRPH con una subrogación
Pero ¿qué ocurre si la entidad no quiere llevar a cabo la novación? En estos casos, se puede eliminar el IRPH mediante el traslado del préstamo hipotecario a un banco que acepte cambiarlo por el euríbor o por un interés fijo. Esta operación recibe el nombre de subrogación de acreedor y permite modificar el tipo aplicado sobre la hipoteca y el plazo de amortización.
Para hacer la subrogación hay que llevar un mínimo de entre tres y cinco años pagando las cuotas, pues, en caso contrario, será difícil encontrar a un banco dispuesto a hacerse cargo de la deuda. Asimismo, hay que destacar que si la entidad original decide igualar o superar la oferta de su competidora (enervación), el prestatario estará obligado a aceptar esa contraoferta y no podrá variar de banco.
Además, esta operación es algo más cara que la novación. Entre sus importes está la posible comisión por subrogación (del 0,5 % o del 0,25 %, si se efectúa a partir del sexto año del plazo), los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y el coste de la tasación (entre 100 y 300 euros). No obstante, al subrogar una hipoteca no hay que abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).
Imagen: IRPH Stop GipuzkoaPedir una nueva hipoteca, el último recurso
Si no es posible llevar a cabo una novación o una subrogación, hay un tercer modo de eliminar el índice IRPH Entidades del contrato: suscribir un nuevo préstamo hipotecario que no lo incorpore para cancelar la actual hipoteca. Se puede tratar de firmar el nuevo crédito con el propio banco o con otra entidad, lo que amplía el abanico de opciones.
Sin embargo, esta alternativa presenta varios inconvenientes: los gastos de constitución de una hipoteca son más caros que los de subrogación o novación y algunos bancos no están dispuestos a conceder préstamos hipotecarios para refinanciaciones, es decir, para mejorar o modificar las condiciones de una hipoteca ya existente. Además, hay que tener presente que casi ninguna entidad prestará más del 80 % del valor de tasación de la vivienda para que su cliente cancele su crédito hipotecario.
En cuanto al precio de esta operación, habría que abonar la posible compensación por desistimiento de la hipoteca que se cancelará (0,5 % o 0,25 %, si ya han pasado más de cinco años de plazo), la posible comisión de apertura del nuevo préstamo, los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación correspondientes y el impuesto sobre actos jurídicos documentados.
